Usucapião

O que é usucapião

Em termos simples, usucapião trata-se de uma das formas de aquisição da propriedade ou de um direito real pela posse prolongada.

Pode recair tanto sobre bens móveis quanto bens imóveis. Em se tratando de bens imóveis, qualquer bem que não seja público pode ser passível de aquisição através do usucapião.

Posse e Propriedade

Importante neste primeiro momento relembrar a diferença conceitual entre posse e propriedade, já que são termos recorrentes no estudo do usucapião.

Posse não é um direito real e não tem efeitos reais de propriedade sobre a coisa. Ex: quando se faz o empréstimo de um carro a alguém, essa pessoa terá a posse sobre o veículo, podendo dele utilizar, mas não poderá realizar todos os atos de proprietário, como vender. Artigo 1.196 Código Civil:

“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”

Já a propriedade é inerente ao efetivo dono da coisa, que possui todas as prerrogativas, sobre ela. Artigo 1.228 Código Civil:

“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”

Espécies e Condições

Apesar de a finalidade ser a mesma: propriedade, meio pelo qual se fará o usucapião pode se dar de maneiras diferentes: ordinário, extraordinário e especial. Trouxemos as diferentes espécies listadas abaixo, de acordo com o Código Civil.

Bens Imóveis

 

Ordinário

Artigo 1.242.

• Posse por 10 anos;
• Boa-fé e justo título.

 

Extraordinário

Artigo 1.238.

• Posse por 15 anos ininterruptamente;
• Independe da boa-fé;
• Sentença servirá de título;
• Diminuição para 10 anos se o possuidor estabelecer moradia
  ou realizar serviços de caráter produtivo.

 

Especial Familiar

Artigo 1.240 – A.

• Posse direta e por 2 anos;
• Imóveis urbanos de até 250m²;
• Ex-cônjuge que abandonou o lar;
• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

 

Especial Rural

Artigo 1.239.

• Posse de área rural por 5 anos ininterruptos;
• Área rural de até 50 hectares;
• Tendo como moradia.

 

Especial Urbano

Artigo 1.240.

• Área urbana até 250m²;
• Posse por 5 anos ininterruptos;
• Não possuir outro imóvel.

 

Coletivo

Artigo 10 estatuto das cidades.

• Áreas urbanas
• Baixa renda
• 5 anos ininterruptos
• Áreas até 250m²

 

Bens Móveis

 

Ordinário

Artigo 1.260.

• Posse por 3 anos
• Boa – fé e justo título

 

Extraordinário

Artigo 1.261.

• Posse por 5 anos
• Independe de boa-fé e justo título

 

Impeditivos

Temos em nosso ordenamento jurídico alguns fatos impeditivos, deste modo, ainda que preenchidos os pressupostos, algumas observações se fazem necessárias. O usucapião não poderá ser feito:

• Entre ascendentes e descendentes, durante o pátrio poder;
• Contra incapazes, (menores de dezesseis anos);
• Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
• Entre tutelados ou curatelados, durante a tutela ou curatela;
• Contra os ausentes do país em serviço público da união, dos estados ou municípios;
• Quando o prazo ainda não foi atingido;
• Contra os que estiverem a serviço das Forças Armadas, em tempo de guerra;
• Quando o possuidor ocupa o imóvel tendo conhecimento de que não é o proprietário; como ocorre com caseiros, locadores, entre outros.

 

Legitimação

Para legitimar sua posse e tornar o bem almejado sua propriedade, é necessário que o atual possuidor do imóvel dê início à regularização. Além disso, como já citado, se dê o cumprimento dos requisitos que foram acima elencados e não possua nenhum dos fatos impeditivos.

Esta legitimação poderá ser buscada em duas esferas, judicial ou extrajudicial.

 

Legitimação Judicial

Na propositura da ação, o possuidor deverá juntar a planta da área usucapienda. A intervenção do Ministério Público, neste caso, é obrigatória.

A sentença que julgar esta ação será diretamente enviada ao Cartório de Registro de imóveis, através do mandado judicial.

A legislação não prevê rito especial para este tipo de ação, logo, ela seguirá o rito ordinário, com a devida citação do proprietário do imóvel, vizinhos e demais interessados.

 

Legitimação Extrajudicial

Buscando sempre a celeridade, possibilitou-se o pedido de usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, não necessitando de ingresso em esfera judicial.

Com o novo CPC, o  fenômeno da desjudicialização é uma realidade cada vez mais próxima no Brasil, vemos que, aos poucos, alguns institutos como é o caso do usucapião vão em busca de novas alternativas para fugir do judiciário e promover uma resolução mais rápida de conflitos.

Neste caso, é necessária formalização do pedido através de uma petição, endereçada ao cartorário e que esta esteja assinada por um advogado, além disso, o Código de Processo Civil exige que sejam anexados:

1. Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores
2. Planta e Memorial descritivo assinada por profissional habilitado
3. Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado
4. Justo título ou qualquer outro documento que demonstre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como pagamento de impostos e das taxas sobre o imóvel.

Após a juntada dos documentos exigidos, o oficial do Cartório irá promover a intimação dos interessados.

ATENÇÃO: Em 2017 promulgou-se a lei 13.465, que altera a interpretação da inércia do proprietário. Antes dela, a omissão era vista como discordância do pedido, o que gerando atrasos na conclusão do processo. Após esta lei, a omissão deve ser interpretada como concordância por parte do proprietário.

Havendo concordância ou inércia do proprietário, o oficial promoverá o Registro da Matrícula ou abertura de uma nova, caso haja necessidade.

Ainda que o cidadão tenha optado por vias administrativas e seu pedido não tenha sido deferido, a ele ainda é assegurado o direito de pleitear judicialmente, se assim achar necessário.

 

O advogado no processo de usucapião

Tanto na esfera administrativa, quanto judicial o acompanhamento de um advogado é requisito de validade.

Além disso, um profissional capacitado instruirá o possuidor do imóvel quanto à reunião de provas para confirmar a posse, bem como efetuará a defesa de eventuais argumentos que o proprietário possa apresentar.

As atividades realizadas pelos profissionais do direito conferem segurança, publicidade e redução de custos das transações, denotando eficiência.

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